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刚需购房:理性对待开封房价涨跌,不问亲朋,莫图便宜

2018-12-05 来源:
 
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邕江湾二期

邕江湾二期 4580元/m²

地    址:[青秀区]-[仙葫板块]-南宁市仙湖大道中(青秀区政府旁)

销售电话:400-8750-146转0771

开 发 商:




对于购房者来说,了解一座城市的房地产,首先要了解这座城市的维权史。

过往的,正在发生的,和未来或许要发生的。在过去的十余年间,购房者的维权手段和方式也在逐渐改变,从售楼部到房展会,再到今年某项目开盘现场维权。从为了交付维权,交房维权到为了项目的品质维权,为了降价维权,再到今后可能会出现的为了物业维权,为了精装修维权。

维权的背后,是购房者前赴后继的辛酸购房史,也是购房观念的进步,居住理念的革新

那么,在开封这座城市,买房又有哪些需要在意的呢?愿与诸位探讨。

 


Part1:刚需在买房的时候,总是受亲戚朋友的观念影响

大多数的购房者的进阶之路,都是从刚需到改善,在追求终极置业的道路上不断的努力。对于当下开封市场的刚需来说,大致可以分为如下几种:

1、皇城根的老开封的年轻一代。

家里有住房,但其房屋年限及面积,社区居住品质,未来的家庭成员组成,都决定了他们需要再购置一套房产,用于结婚或其他置业目的的需要。严谨意义上来说,他们虽然说有房一族,但也是刚需购房族。他们的纠结点在于:工资不足以支撑月供和日益丰满的生活及娱乐需要。他们的父母是其首付的主要帮衬人员,在购房上具备一定的话语权。两代融合下的购房观念,让其在购房问题上矛盾重重(父母帮子女全款置业的不存在这一问题)。



2、永远觉得房价贵的购房者。

我遇见过一个刚需购房者,他跟我说,他这些年没在开封买房,主要是因为喜欢咨询家里人和亲戚朋友的意见。他最早看房是从2013年,看到2018年,终于验证了亲戚朋友的预言:开封房价跌了。

可我有一点不明白的是:如果按照他家亲戚朋友的逻辑,以新区为例,从2013年集英街4800-5200元/㎡的房价,经历了多年的涨跌之后在2017年达到巅峰,在2018年高开低走之后,房价从最高的高层10500元/㎡(精装)回落至十三大街的6800元/㎡(毛坯)。这样算下来,这些年房价确实跌了,从配套成熟的集英街4800元/㎡跌到配套仍需进一步完善的十三大街的6800元/㎡。即使是对比同一区域来看,在中南樾府洋房目前在售价格8900元/㎡的情况下,推断高层至少也在7500元/㎡左右的价格区间,那么经历了这些年,集英街(同一区域)的高层产品,从4800元/㎡“跌”到了7500元/㎡。

 


那么对于购房者的亲戚朋友来说,为什么会觉得开封房价会降?

核心似乎在于:他们总是去考虑“市长们”应该考虑的问题,比如:开封多年来的人口流出流入情况,西区的入住率。

那么,这些市长们用了近十年的时间,告诉你:他们在新区修了郑开大道,东京大道,复兴大道;建好了汴西湖,正在建设中意湖,博物馆,市民之家相继投入使用,部分行政服务机关搬迁;轻轨站,高铁站相继通车;从郑汴一体化到开封自贸区设立,城市框架已然被拉至二十二大街。

如果作为一个购房者,你依然在怀疑开封向西发展的决心,你的未来会越来越远离新区的核心区域。如果我们有未卜先知的能力,我想集英街的置业结构和置业区域,甚至产品类型都会有天翻地覆的变化。如:当年首付分期+小户型+赠送面积,当年的购房者比例县区客群的占比等等。

然而,时间不会给你后悔的机会。

在当下这个时间点,如果对汴西湖-郑开大道区域还持怀疑态度,未来会不会成为开封新城中心乃至开封城市中心的购房者,那么,这一区域的房价正在告诉你:作为刚需客群,你已经高攀不起,未来的这个区域,正在呈现改善型客群和终极置业客群为主导。

 

对于真正需要居住环境改善的刚需或者刚改来说,需要真正用来住的客户,购房思路一定要清晰。即:看清楚自己需求的板块供应量如何,不要盲目的用投资的思路,去考量值得不值得买。



Part2:如果你只是刚需,那么低房价高性价比的房子多半和你无缘

对于大多数的刚需来说,了解到的楼盘信息和城市规划都远低于非刚需客群。

开封的一部分“工程已搁置多年”的项目,其背后的客群通常有两个大类:具备一定社会认知的阶层和过于看重价格的购房者。即使在如今,对于少部分购房者来说,他们愿意拿一辈子的心血去“对赌”,他们依然沉迷于“低房价之下,开工缓慢”的项目

当局者迷,旁观者清。

房价贵,信用靠谱的开发商,对于购房者来说,至少可以有机会指责这帮开发商就会“哄抬房价”。而对于那些不靠谱的,很可能你压根就没有指责的机会。靠谱的开发商,看重的是为你交付房子以后的利润。不靠谱的开发商,因其梦想太多,一边用你的钱盖房子,一边还需要用你的钱做生意。

仅希望,让你购房的冲动,不全是因为房价便宜。而是因为,这套房子,能承载你的生活。

 


2017年的高房价,百强房企大规模的扩张。随着2018年的量价齐跌,百强房企战略收缩之势已经愈发的明显。房子不好卖,融资成本高并且融资难,绝大多数的开发商都缺钱。房企的资金压力弥漫了整个行业。

对于今年的开封市场而言,年初传言的部分TOP级房企,至今仍未在开封摘地,项目启动时间节点渺无音讯/项目未启动,团队撤出/大规模下沉县区只是黄粱一梦。

而在百强房企不断涌进之下,部分进驻省内的房企已被迫通过储地与百强合作,获得资金维持现有的项目开发;或市场销量和品牌不足以支撑其资金需要的销售去化速度。至于开封的本土房企,更是大半销声匿迹。

 

Part3:韭菜割的好不好,全看开发商的镰刀快不快。

对于购房者来说,都逃脱不了“韭菜”的宿命。

目前,在开封开发项目的开发商分为粗略的分为两大类:一是百强房企与本土房企,二是百强房企与品质房企。当然,这个名单也会有很多交集。比如:建业,在百强范畴之内,也是躬耕河南市场,扎根开封区域多年。比如:绿城,康桥,永威,即可以称得上百强房企,也能称得上品质房企。

无论是百强房企,本土房企,品质房企,最终能打动开封购房者的,都是在以“房子”为核心之上的生活方式。它包括了规划,营销,工程,景观,物业等多个方面。

 


城市区域的本身就是规划,当我们多年以后,回想开封新区,第一时间会想到汴西湖,延展开来,会觉得汴西湖周边云集了如商业,住宅,公园,行政服务机构,医院,教育等各项设施。对于开发商来说,他们的规划通常是在做满容积率之下,将多层,高层等各类产品进行组合,获取开发利润的最大化

2018年的开封百强项目里,在规划上最容易被辨别出“割韭菜”的房企已然出现。

这个项目由多层和高层产品构成,在可利用的土地上把土地资源发挥到淋漓尽致,在中轴景观区域见缝插针的排布高层产品。当然,这也和其地块不方正,拿地成本高有关。坦白的说,即使如开发商,也有投资失策的时候,在市场大好的时候,以高价拿地,最终在市场下跌的时候计划启动对外销售。

此外,在项目的规划之外,还需要考虑区域组团的现状(交通出行/周边配套),和区域容积率。其中,对于区域容积率来说,综合考量区域内其他项目的容积率。如区域内的产品现状以多层为主(包括洋房,别墅等),那么在交通条件受制约和生活配套不够齐全的情况下,高层产品的客群能否选择在这一区域置业,也是值得关注的问题。

 


营销的作用力,主要在项目的销售环节。在房地产下行的大半年以来,开封先后有多个项目开盘,在项目有前期蓄客的支撑下,开盘的结果依然是有人欢喜有人忧。这其中和营销的几个环节点有关的是:

项目预期定价对外释放,在受市场认可的情况下,认筹量大增,项目的被动局面在扭转之际,突遭开盘提价。尽管背后的原因外人不得而知,但最后依然是营销买单。当一个项目对于价格出尔反尔的时候,比任何对客户的不尊重都显得格外可怕。

对于近两年的开封市场来说,中意湖“群雄割据”,金明大道“小盘大牌”,运粮河“巨头角力”,高铁站“三足鼎立”,复兴大道“百舸争流”。在这种局面的情况下,营销作为项目的核心环节之一,能起到的作用不可低估。

“金明大道”为例,区域内的开发商多是顶着TOP级房企的头衔,在40-70亩的土地上施展抱负。部分项目本该是在地段优势之上的水到渠成的“高周转”,然而18年的结果却略有失望。对于项目在2019年的表现,其高层产品在合理的价格区间内,将展现极大的竞争优势。这一手好牌,换个玩家,或许会有不同的结果。部分区域的部分项目,已然开始“亡羊补牢”。在本土操盘手进驻以后,局面或许会将由量变逐步质变。懂得开封的操盘手,才能卖好房。

 

对于今年的开封市场来说,卖的好的项目,多为品质房企。背后多半是其对待工程,景观,物业的严苛。开封业内一直流传着:“洋房看海马,高层看永威”。如今这一局面,随着绿城,康桥的进驻,或许会在未来有所改变。

高层领域,永威依然是永威,在高铁站的“梅隆”依然不负众望,在工程领域的相对滞后,是项目目前面临的困境。对于2019年来说,目前在品质上能够与永威一较高下,有可能是中意湖区域的绿发合作项目。

从项目备案的信息来看,项目的基本情况或是:项目约占地57亩,总建筑面积93259平方米,地上建筑面积71259平方米,(其中住宅用房面积66359平方米,商业用房面积3903平方米,物业及配套用房面积1000平方米),容积率:1.90,总建筑密度:30%,绿化率35%。

对于该项目来说,这也可能是蓝绿系(绿城,蓝城)在开封市区打造的高层产品。在绿城桃李春风一期纯洋房,二期别墅,蓝城艮岳预期为别墅的情况下,绿发六大街金耀路项目将在众多竞争之中,展现绿城品质。毕竟,这一区域集结了恒大帝景,燕澜府,融创宸院,金茂项目(汴京华庭),美的国宾府等。

 


对于洋房来说,绿城桃李春风在景观示范区开放,立面展现之后,渐渐用品质赢得了品牌之外的认可。对于目前开封公认更好的洋房项目之一的某项目来说,物业也是不容忽略的因素。毕竟,现有的口碑都是老业主传出来的。而,物业也是决定高端项目最终成败的最关键的因素,可能没有之一。

和绿城一样,康桥九溪郡目前也是开封市场具备竞争性的洋房产品之一。其优势在于康桥的品质,其劣势在于其较难被西区客群认可区域位置。对于北区,正在变革,而变革的推手,或许会在近期传出重磅利好消息。

 

最后:

感谢各位阅读者陪伴。

时光流逝,已近年余。对于“开封地产研习社”而言,在1年到来之际,向各位阅读者表示感谢,向各位开发商表示感谢,向身边为“研习社”付出的朋友们表示感谢。

我希望,在你们的陪伴之下,“开封地产研习社”可以走的更远。

12月9日,老村寨珠玑巷店,略备薄酒,与诸君见,以表谢意。

感谢参与本次活动的购房者,阅读者,感谢各位朋友。

感谢支持本次活动的开发商:恒大帝景,康桥九溪郡,永威梅隆郡,西湖印象,恒大未来城。



温馨提示

对项目的特点所做的介绍,仅供参考

感谢您的阅读,也力求客观真实

但无法涵盖项目的所有信息

也无法预测房价的相关走势

若产生购买行为

请以售楼部公示信息为准

如有疑问,可后台咨询

添加微信个人号:abcdl6789

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