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开发商抢夺深圳“旧改”项目 成本优势渐减

2017-10-31 来源:走个销
 
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专注于研究深圳“旧改”的第一承平戴维斯华南区投资部助理董事吴睿在接受记者采访时表示,今朝,参与深圳城市更新项目的房企约30家,其中涉及 “旧改”项目体量较大年夜的房企约有10家。

“与两年前相比,此刻这些参与‘旧改’项目的房企积极性明显高很多。这是由深圳地皮市场的现状决定的——今年到今朝为止,深圳仅出让了1宗室第用地。”吴睿称。

但他同时提到,在开拓商积极性增高的同时,“旧改”项目的成本优势却在逐渐减弱。“比如佳兆业有些地(旧改项目),原以为成本很低,因为政府不要它补地价。但今年年初深圳‘1+6’文件从头规定了基准地价,有些地方的基准地价涨幅达70%。”吴睿说。

开拓商积极争抢“旧改”项目

在近日由第一承平戴维斯主办的深圳旧厂房改造与城市更新研讨会上,深圳市打算国土成长研究中心地皮研究组组长赵新平介绍,深圳建成区面积约900平方公里,其中近400平方公里把握在原农村集体手中。这部分地皮中,很多被村集体建成财产厂房或住房出租,配套极其缺乏。“这部分地皮在城市更新上有巨大的空间,”赵新平说。

考虑到深圳在2020年前可新增培植用地不足50平方公里,城市更新所供应的空间,为有意在深圳成长的开拓商供应了为数不多的机会。吴睿说,两年前,很多开拓商对城市更新的积极性并不高,但此刻,“巨匠都在抢”。

开拓商争相进进城市更新项目的原因,可从以下数据获得佐证。2011年,深圳共出让11宗室第用地,总成交面积128万平方米。这其中,包括8宗安居型商品房用地,纯商品房用地仅3宗。11宗地块均以零溢价出让。往年,深圳推出室第地块11宗,但推出面积仅50万平方米,同比削减61%,成交7宗,成交面积同比削减68%。而今年,截至今朝,深圳仅在1月15日出让一宗室第地块。

在新增用地供给不足的情况下,深圳城市更新率先在全国奉行,开拓商灵敏转进该范围。2011年,央企中就有华润置地、保利地产、华侨城、招商地产、中航地产、中信地产、中粮集团和远洋地产等进进,从深圳起身的房地产平易近企,比如万科、金地、佳兆业、杰出、星河湾,则表现更为活跃。

记者统计发现,今年上半年,深圳成交量排名前十的楼盘中,有一半为“旧改”项目。

 

“今朝,参与深圳‘旧改’项目的企业大年夜致有30多家,核心的有10家摆布。”吴睿说,从把持层面来讲,平易近企较央企更为灵活,对本地市场熟悉,在人脉上也更具优势。

“比如佳兆业,很多‘旧改’项目,在拆迁签约上坚持谈四五年才谈下来,很多企业不一定能坚持这么长时间。”吴睿说。

吴睿认为,从打算、谈判到对产品的设计,“旧改”涉及法度较多,对开拓商的综合才干恳求较高。对于开拓商来说,主要有两个难点,一是其介入的项目能否被纳进“深圳市城市更新单元打算”,“因为政府认为此刻城市更新项目太多,也开始在操纵”。此外,项目立项纳进盘算之后,开拓商要制定一个专项盘算,其中涉及多大年夜容积率、地价补多少以及配建的比例。吴睿认为,这个专项盘算要经过进程与政府协商,获适当局认同,需要很长时间,也考验开拓商的才干。

对比今朝在深圳“旧改”项目上较活跃的几家企业,吴睿分析,佳兆业因为进进时间较长,团队综合才干较强;深业集团因自有地皮较多,具有先天的本钱优势;花样年在工改工、财富地产上较突出;京基和华润在商业地产上优势较明显。

综合比来公开的数据,今朝佳兆业在旧改上涉及的面积最多。在往年年末的中国旧城改造高峰论坛上,佳兆业吐露其在珠三角片区已拥有旧城改造地皮储蓄1200万平方米,其中深圳占50%,20%在东莞,21%位于珠海。

京基集团也在加快法式。今年5月,京基集团刚刚判断将参与打算建筑面积达270万平方米的京基晶都旧改项目,成为今朝深圳已判断的第二大年夜“旧改”项目开拓商。本月初,又有消息确认京基集团获得深圳南山西丽的长源村15万平方米“旧改”项目。京基相关负责人表示,未来5年,其在深圳地区的“旧改”培植总范畴将达到814万平方米。

政策调解带来成本上升

积极投身“旧改”的房企一方面受深圳存量用地少的现状所迫,另一方面也是看中“旧改”的美好“钱景”。佳兆业总裁金志刚在2012年纪迹陈说会上吐露,佳兆业在“旧改”上的毛利率最高超过50%。该集团2012年净利润同比增添15.9%,达16.7亿元。

以2012年年底进市的旧改项目佳兆业广场为例,项目地价仅3600元/平方米,实际售价为1.7万~2.2万元/平方米,毛利率达50%以上。此外,佳兆业的“龙岗一号”楼盘地皮成本仅6000元/平方米,毛利率40%以上。

但吴睿称,根据他理解的一些“旧改”项目来看,单从成本上并不具备太大年夜优势。“比如政府招拍挂一块地,地址区域的价格为7000元/平方米,假如是经过进程城市更新运作,成本大体6000元摆布,可能比政府出让的地便宜1000元,但前者的开拓周期比后者要慢1~2年。”

 

而且,“旧改”在成本上的优势随着政府政策的调解鄙人降。“比如佳兆业有些地,蓝本以为成本很低,因为政府不要它补地价。但此刻,‘1+6’文件中调解了基准地价,有些地方的基准地价涨幅达70%,这将使成本增加。”吴睿说。

所谓“1+6”文件,是今年年初,深圳市出台的 《深圳市公民政府关于优化空间本钱建设促进财富转型升级的见解》1号文件以及6个配套文件。其中,对深圳市2006年制定的基准地价进行了较大年夜幅度调解。以福田区的室第用地为例,2013年新的基准地价最高为5317元/平方米,比2006年基准地价最高3500元/平方米提高了1817元;最低为1356元/平方米,比2006年最低942元/平方米提高了414元。

在该办法出台前的2012年年初,杰出集团总裁李晓平曾提案否决政府拟提高基准地价50%~100%的盘算。在提案中,李晓平提到,“过低的回报率和巨大的实行风险,成长商难以接受,参与城市更新的积极性降至冰点,这将令城市更新项目举步维艰,寸步难行。”

除政策调解带来的成本上升外,银行信贷的收紧也将给参与旧改的房企带来压力。“旧城改造需要的运营周期相对较长,对企业的资金链恳求很高。”吴睿说。

据理解,上述佳兆业城市广场项目于2008年初收购旧厂房,到2012年年底落成进市,其间历时5年。而项目开盘之后,配套五星级酒店、甲级写字楼等项目还需投进168亿元。

楼盘此外,因新增用地的供给不足,进进 “旧改”项目的开拓商越来越多,杯水车薪,竞争激烈程度越来越高,拿到优质项目的成本也会响应提高。往年年中,为争夺深圳市中心优质地理位置南苑新村的开拓权,佳兆业和万科争相提高拆赔比例,双方均将原定的1:1.3的拆赔比例提高至1:1.4。这一拆赔比刷新了2010年益田集团对罗湖木头龙小区开拓的1:1.3的拆赔比,成为今朝深圳已知城市更新项目中最高拆赔比。

在谈及“旧改”项目的利润时,吴睿只表示,“50%的利润率估计此后很难获得。旧城改造中其实还存在很多隐性成本,这部分成本都不会表示在账面上。”

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